在剛剛閉幕的12月政治局會議上，一個引人註目的訊號格外醒目——"提高投資效能"首次在近5年的年底重要會議中被明確提出，與"大力提振消費"、"全方位擴大國內需求"一起，勾勒出2025年中國經濟發展的關鍵路徑。
這一訊號的釋放恰逢其時。當前經濟形勢下，提升投資效能不僅能夠啟用沈寂的市場活力，更能夠形成消費與投資的良性互動，從而增強經濟的韌性與抗風險能力。
在這個背景下，REITs作為連線資本市場與實體經濟的重要紐帶，正展現出獨特的優勢：它既能引導資金高效流向優質實體資產，又能借助實體經濟的發展獲得穩健報酬，從而構建起推動高品質發展的良性迴圈。
在這個領域裏，領展房產基金（00823.HK）（領展房托）無疑是一個標桿性的案例。自2005年在香港上市以來，這家亞洲以資產總值計最大的房地產投資信托基金，截至2024年9月底資產規模達2370億港元，版圖橫跨中國香港、中國內地、新加坡、澳洲和英國，涵蓋社群零售、停車場、辦公樓及物流設施等多元化物業，為我們展示了一個優質REITs的成長路徑。
資產管理：價值提升的藝術
REITs的成功密碼，在於實作長期永續的增長，底層資產的管理和增值是重中之重。領展以存量改造見長，透過「資產提升」，將舊有資產進行翻新改造，釋放其潛在價值。這種能力在數據中得到了有力印證：自上市以來，僅在香港地區就完成了100個資產提升計畫。這種能力在內地市場同樣得到了充分展現，2019年，領展收購並對深圳領展中心城進行了大規模的改造升級，歷時一年多。2022年1月，升級後的領展中心城重新開業。兩年後，其表現顯著提升： 2023年全年客流量同比增長120%，銷售額增長80%。商場繼續進行品牌煥新，尤其是在餐飲和娛樂業態上，B1層的改造尤為顯著。
2024年7月完成的深圳領展中心城地下樓層翻新計畫，原本家洛夫結束留下的空白，變成了「食加空間Foodie+」，專註於餐飲業態，透過引入潮流零售和特色餐飲，創造了43.8%的投資報酬率，帶動商場客流和銷售額創下新高。
此外， G層及以上樓層也進行了品牌和業態的調整，加強了兒童親子業態的布局，引入了香蕉攀巖、mirroir滑板等潮流品牌。
得益於其優越的地理位置，領展中心城吸引了大量來自香港的遊客。數據顯示，在新冠疫情前及2023年2月香港通關不設限後，港客占比達到30%。為了滿足港客需求，中心城提供了跨境支付、折扣活動及特別的服務時間安排。此外，商場還透過舉辦多場富有港風特色的文化活動，如漢服嘉年華和港深街舞展，提升了顧客的參與感和忠誠度。
2023年，領展在廣州天河領展廣場的改造計畫中，成功將一處長期空置的百貨鋪位重新啟用，引入60多個新品牌後，出租率從70%躍升至95%，投資報酬率達到12%。
然而，領展的專業性不僅體現在大刀闊斧的改造上，更在於對細節的極致追求。以香港菜市場改造為例，領展著眼於每一個細微之處：從空間布局、照明設計到地面防滑；從魚檔旁的精細排水設計，到考慮豬肉檔員工的人體工程學需求。這種對細節的執著，讓曾經破舊、陰暗、人煙稀少的街市重獲生機。
在商業營運中，領展始終秉持"共生共榮"的理念。透過深入分析商戶經營數據，科學評估租金承受能力，制定合理的租金水平，維持健康的租售比。正如管理層所言：" 商戶的生意好了，商場才會有效益。 "
領展深諳"商業向善"之道。在其看來，資產提升不僅是物理空間的改造，更是對人文價值的提升。他們致力於將單純的消費場所，打造成社交休閑的"第三空間"，構建充滿人情味的社群生態。正如他們所說："商業的核心是人的連線，人和萬事興。"
底層資產穩健增長：多元布局顯韌性
截至2024年9月30日，領展房托物業組合分布呈現出富有韌性的多元化特征：在中國香港、中國內地及海外市場分別擁有130個、12個、12個物業，估值占比為74.1%、14.8%和11.1%。
在內地市場，領展的布局頗具戰略眼光。目前領展房托已在一線城市布局6項零售資產、1項辦公大樓，並在長三角和大灣區掌握5項物流資產。核心城市的資產布局加上完成收購上海七寶領展廣場剩余50%權益，截至2024年9月30日的半年報顯示，內地物業組合的總收益和物業收入凈額分別實作39.2%和37.6%的同比增長。即便剔除收購上海七寶領展廣場剩余50%權益帶來的新增收入，在消費疲弱的大環境下基本面依然保持穩健，收益和物業收入凈額仍分別錄得6.5%和4.9%的可觀增長。
在香港市場，領展房托的資產結構展現出獨特的防禦性：以民生消費為主的零售物業占比高達69.6%，配套的停車場及相關業務占比26.8%。這些設施作為香港本地零售基礎設施的重要組成部份，在各類經濟周期中都能貢獻穩定收益，展現出強大的抗周期能力。
值得關註的是，12月的中央經濟會議特別強調了"穩樓市、穩股市"的重要性。在此背景下，領展房托憑藉其類固收資產內容和多元化的跨地域、跨資產類別的投資組合，為投資者提供了一個理想的資產配置選擇。其底層資產產生的穩定現金流，以及分散投資帶來的風險對沖效應，在動蕩市場中尤顯珍貴。
這一優勢在最新的財務業績中得到充分印證。截至2024年9月30日的半年報顯示，領展房托交出了亮眼的成績單：收益和物業收入凈額分別達到71.53億港元和53.59億港元，同比增長6.4%和5.8%，表現優於多數香港本地收租物業類上市公司。同期，可分派收入總額增長4.3%至34.76億港元，同時凈負債比率仍保持在20.6%的健康水平。
細究各區域表現，即便在充滿挑戰的經濟環境下，香港物業組合於2024/2025財年上半年依然實作了2.2%的收益增長和2.4%的物業收入凈額增長。零售物業租用率高企於97.8%，期內更新簽了超過300份租約，展現出強勁的市場需求。
海外業務同樣傳來捷報。在新加坡，領展房托物業組合的租用率高達99.8%，裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza續租租金調整率更錄得18.9%的可觀增幅。澳洲業務也毫不遜色，零售物業租用率維持在99.1%的高位，租金水平保持穩定。國際辦公樓資產組合表現穩健，整體租用率提升至90.2%，加權平均租約到期年期達4.7年，為未來收入增長奠定紮實基礎。
分紅實力派：穩健現金報酬
這種卓越的經營能力最終轉化為投資者的真金白銀。在分紅政策上，領展房托始終秉持高標準，堅持100%的可分派收入用於派息，遠超港股監管90%的最低要求。2024/2025財年上半年，其可分派收入總額再創新高，同比增長4.3%，每單位派息達134.89港仙，同比增長3.7%。
從更長的時間維度來看，領展房托的分紅能力更顯厚實。自2005年上市以來，分紅持續穩健增長。尤其是2011/2012至2022/2023這12個財年間，可分派總額累計增長112%，年化增長率高達7.1%，大幅領先於香港、新加坡和澳洲等地區的同業水平。
在當前的低利率環境下，市場對於穩定、優質永續的收益型投資需求旺盛，REITs的投資價值在此時愈發凸顯。展望未來，隨著存款利率下行、理財產品打破剛兌、存量高息資產陸續到期，低利率環境或將成為新常態。在此背景下，包括保險資金和長線共同基金等機構投資者與避險資金的持續流入，有望推動優質紅利資產繼續走強。
REITs的出現，正在覆寫普通人與房地產的關系。傳統房地產投資動輒需要大額資金且流動性較差，REITs以其類似股票的交易便利性和較低的投資門檻，讓更多普通投資者得以分享優質不動產帶來的穩定收益。它讓投資者無需掏出百萬千萬購置一個房產和一個商鋪，只消投入股市的一隅資金，便能分享到大型商業地產的租金收益。
從領展房托的發展歷程中，我們看到了一個專業營運、穩健經營的REITs如何在推動經濟高品質發展的同時，為投資者創造持久價值。
