界面新聞記者 | 何柳穎 安震
界面新聞編輯 | 江怡曼
存量房貸利率調整時間表明確。
9月29日晚，中國人民銀行釋出關於完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告（下稱「公告」）及答記者問。同時，市場利率定價自律機制 釋出關於批次調整存量房貸利率的倡議（下稱「倡議」）。
央行強調，本次調整主要進行了兩大最佳化， 一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點振幅。 借貸雙方可透過協商變更合約等方式調整加點振幅，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。
後續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點振幅，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批次調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合約嚴肅性。
二是 取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。 自2024年11月1日起，新簽訂合約的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。
符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點振幅的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
招 聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員 董希渺 向界面新聞記者表示， 從 公告以及 倡議看，此次存量房貸利率調整有三個明顯特點 。
首先，調整物件既包括存量首套房貸，也包括其他存量房貸；其次，不但浮動利率存量房貸可以調整，固定利率存量房貸轉換為LPR加點形式後也可以調整；再次，借款人可與銀行重新約定重定價周期和加點振幅，從而建立常態化、市場化的調整機制。
董希渺指出， 從9月24日人民銀行行長潘功勝宣布存量房貸利率調整訊息到今天（9月29日）正式落地，僅僅用了五天時間，速度快、力度大，及時回應人民群眾呼聲，有力提振市場信心。
能降多少
下降振幅成為了備受市場關註的焦點。
倡議指出， 各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批次調整，對於LPR基礎上加點振幅高於-30BP的存量房貸，將其加點振幅調整為不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
而一線城市中的北京、上海、深圳的存量二套住房情況略為復雜。
北京二套及以上存量房貸利率調整為：五環以內的為LPR-5BP，五環以外的為LPR-25BP。上海的二套及以上存量房貸利率調整為：自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區為LPR-25BP；其他區為LPR-5BP。深圳的二套及以上存量房貸利率調整為：LPR-5BP。
此前界面新聞記者采訪了多位存量房業主，發現北上廣深中四個城市中，存量房貸利率與新發放利率的剪刀差都比較大，約在75-110個基點。
有北京銀行個貸條線人士對界面新聞表示，北京二套房房貸利率一度達到LPR+105BP,換句話說，個別購房人下調振幅高達130BP。
董希渺表示，如果考慮到此前央行政策利率下調20個基點，10月21日LPR可能跟隨下降20個基點，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部份借款人房貸利率更將下降100個基點以上，這將大振幅節省房貸借款人的利息支出。
值得註意的是，本次調整同時面向浮動利率以及固定利率的存量房貸。
對於固定利率， 公告明確，固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點振幅等於原合約利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。
可與銀行重新約定定價周期
本次調整的關鍵還在於， 借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。也就是說，後續將形成存量房貸調整長效調整機制。
央行 明確，自2024年11月1日起，合約約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合約中明確。
同時，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定振幅時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。
央行明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定振幅時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。
自2024年10月起，每季度第一個月，央行將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。
央行強調，重新約定的加點振幅應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點振幅不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
另外，對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
何時實施：10月12日釋出細則，10月31日前批次調整
央行表示， 各商業銀行將 釋出有關公告和批次調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點振幅，並盡可能為借款人提供便利。
時間節點上，倡議明確，在倡議釋出後，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應於倡議釋出當日對外釋出公告，不晚於10月12日釋出操作細則，及時回應客戶關切。
操作手續上，倡議指出， 各商業銀行應盡快完成合約文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行透過網上銀行、手機銀行等線上渠道「一鍵式操作」辦理，為借款人提供便利。
央行亦強調，絕大多數借款人可透過網上銀行、手機銀行等渠道完成「一鍵式操作」，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關註承貸商業銀行官方平台釋出的有關資訊。
就在央行釋出公告幾乎同時，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、 交通銀行、郵儲銀行、 中信銀行等多家銀行官網釋出公告，表示正在抓緊制定批次調整存量房貸利率實施方案。
多家銀行均表示，將按照市場化、法治化原則，依法合規開展存量房貸利率調整工作，擬於2024年10月12日透過銀行官網、微信公眾號、網點等渠道公布具體操作指引及相關事宜，並於2024年10月31日前完成存量房貸利率批次調整工作。
銀行公告表示， 將及時 透過銀行 官方網站、微信公眾號、網點等 多種 渠道釋出 後續資訊 。
（界面新聞記者楊誌錦對本文亦有貢獻）
