近期，某頭部商業銀行代銷的「五礦信托-鼎興1號集合資金信托計劃」無法正常兌付本息，很多投資這款產品的「中產」們惴惴不安，不說5.8%的目標收益率，連本金拿回都成問題。
這是近幾年商業銀行產品暴雷事件的一個縮影。2020年工行代銷的「鵬華聚鑫號1-25號資管計劃產品」暴雷，2021年平安銀行代銷的「西部信托江城6號集合信托計劃」逾期支付，2022年東亞銀行代銷的「中民添豐」和「至信」系列信托產品逾期兌付——逾期支付和暴雷的銀行代銷產品幾乎每月都有。有的商業銀行，比如包商銀行、錦州銀行甚至出現過連存款都無法兌付的問題。
暴雷背後，房地產行業進入黑鐵時代
截至當下，中國有大大小小4000余家商業銀行，全國星羅密布著20多萬個銀行分支網點，相當於每個鎮都有10個銀行網點，每個鄉都有1.5個銀行網點。說得上是和普通百姓生活聯系最為密切的機構。 放銀行的錢=最安全的資產，這也是中國普通百姓根深蒂固的想法。
為什麽今天頻繁發生商業銀行產品暴雷的現象呢？背後最大原因之一是房地產行業進入黑鐵時代。
銀行業是個周期行業，過去20多年，是中國經濟的高速增長期，銀行充分享受了這個時期利潤瘋狂增長的紅利，尤其房地產行業的紅利。 可以說，過去20年，中國的房地產行業和銀行業是血脈相連的。
2014年，萬科確認了行業從黃金時代轉向白銀時代的判斷。2021年則是房地產行業從白銀時代拐入黑鐵時代的拐點： 房地產行業貢獻率首次從7.3%下降至6.8%。
其實銀行業也大概在同期經歷了這個轉變： 商業銀行整體的資本利潤率已從2010年的20%左右的水平，快速下降至2010年的9.64%。不良貸款率從十年前不到1%的水平，上升至1.7%左右。
和房地產行業，只隔著銀行產品
為什麽銀行產品離房地產行業如此之近呢？這個事情要從商業銀行的經營模式說起。商業銀行是幹什麽的？主要賺取存、貸之間的利息差，然後有一些中間業務收入。從90年代到現在，銀行的主要業務確實主要就是存、貸業務，存貸利息差收入大約貢獻各大商業銀行收入的70%-90%不等（2019-2021年報數據）。中間業務收入包括代銷理財產品、基金產品、手續費等等，其中代銷產品收入貢獻大頭。
不論是存貸業務，還中間業務收入，都聯系著房地產行業。
一方面，銀行的存貸業務被房地產行業嚴重拖累。2021年，中國金融機構新增人民幣貸款中，居民戶中長期貸款中，房貸占30%，企業部門房地產相關的貸款占比（約15-20%）， 銀行體系有接近50%的貸款直接和房地產行業相關。
在2000年到2021年的20年間，中國城市化率從36%上升到65%，「買套城裏的房子」成為眾多中國居民家庭奮鬥的故事。在這個階段，房地產的直接和間接產值支撐了近30%的中國GDP，房地產業貸款和為居民提供房貸也成為了銀行貸款業務和利潤的重頭戲。在微觀的個體銀行層面，我們也會發現，從國有大行到股份制銀行或者城商行，大家的繁榮時代都長在「房地產信貸+固定資產投資信貸」繁榮的同一根枝丫上。
但不管是哪家銀行，從2019年房價嚴格調控後，都感受到壓力開始試探轉型。尤其是2020年底到2021年，「三道紅線」、「兩道紅線」政策頻繁重擊商業銀行與房地產行業相關的貸款業務（三道紅線政策要求房地產企業降杠桿、控風險，必須滿足現金短債比例小於1、凈負債率大於100%、剔除預售賬款後的資產負債率大於70%；兩道紅線要求商業銀行控制房地產相關貸款占比，必須滿足房地產貸款占比不超過40%、個人住房貸款占比不超過32.5%）。
經濟轉型以及政策限制下，房地產相關貸款業務幾乎被砍得剩下斷臂殘肢，剩下的企業也是剃刀邊緣求生，時刻面臨逾期甚至違約風險。房地產行業的不良貸款率由2020年末的5.45%上升至9.77%。同時居民因為疫情這幾年收入下降，面臨還房貸逾期壞賬的風險—— 這些問題都顯示在商業銀行的資產負債表上，形成了潛在風險點。
另一方面，近期大量暴雷的銀行理財產品、信托產品，幾乎都與房地產行業有關。比如在風口上的五礦信托-鼎興系列
